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合理选择贷款方案,轻松应对加息风波
 
添加时间:2008-11-10     来源:未知     录入:未知    阅读次数:3260

"我的月供又高了!"这已成为了自8月19日起,房贷一族最“流行”的一句话,因为央行决定,自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点,由现行的2.25%提高到2.52%;一年期贷款基准利率上调0.27个百分点,由现行的5.85%提高到6.12%。这是央行两年来的第四次加息,面对这样瞬息万变的房贷市场,着实让广大房贷者大伤脑筋,究竟怎样才能合理的降低利息支出,做一个轻松的借款者呢?

伟嘉安捷提醒大家,贷款方式的选择直接影响到最终利息的支出,所以,一个合理的贷款方式就可以帮借款者达到节省利息的目的,面对加息仍可泰然自若。

下面就将几种较新的房贷产品做一下比较,以便房贷者对其有更深入的了解,作出明智的选择:

1.接力贷:以某一子女(或子女与其配偶)作为所购房屋的所有权人,父母双方或一方与该子女作为共同借款人,贷款购买住房的住房信贷产品

适合人群:一类是作为子女的借款人,预期未来收入情况较好,但目前收入偏低,按照现行规定可贷金额较小,希望通过增加父母为共同借款人以增加贷款金额;另一类是作为父母的借款人年纪偏大,按照现行规定,借款人年龄+贷款年限≤65,可贷年限较短,月供压力大,希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限。

提醒:老年人贷款买房时存在的普遍问题是年龄超限,银行不肯放按揭贷款。老人的子女虽然贷款年限不受限制,但往往刚工作不久,收入少,难以贷到希望的额度。如果通过 “接力贷”,作为父母的借款人在贷款购买住房时,如果指定其子女作为连带还款人并经连带还款人承诺还款,则借款人年龄加贷款年限可适当延长,不受规定上限的限制。

2.固定利率房贷:是指在贷款期限内,不论银行利率如何变动,借款人都将按照合同签定的固定利率支付利息,不会因为利率变化而改变还款数额。其优点在于:利率不随物价或其他因素的变化而调整,而将未来的利率风险锁定。缺点是一旦利率水平降低,在房贷利率固定情况下,和其他浮动利率贷款相比,购房者有可能要为房贷多交钱。

适用人群:主要是三种人,一是有固定收入的人;二是有升息预期的人;三是一些为了锁定风险的生意人。

提醒:如果计划短期内提前还贷,或想增加还款额的购房者,最好不要考虑申请固定利率房贷,因为要交纳较高的违约金。目前光大银行推出的固定利率房贷,违约金高达贷款余额的3%。

3.结构性固定利率:借款人与银行签定贷款合同时即设定好固定的利率和对应的固定期间,不论固定期间内时常利率如何变动借款人都按照合同约定的固定利率制服利息。

优点:使用结构性固定利率产品,还能相对减少贷款的利息支出,给客户带来实惠。

缺点:提前还款将收取较高额度的违约金。

适用人群:规避投资风险的投资型购房者。

4.“入住还款法”也叫宽限贷:约定时间段内仅还贷款利息

“入住还款”是指个人住房贷款发放后,在合同约定的一定时期内,借款人只需每月支付利息,暂不归还贷款本金。待宽限期结束后,按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。该还款方式的最大优势是,可适当减轻购房者借款初期的还款压力,保证原有生活计划安排不受影响。

5.移动按揭:将贷款本金分阶段偿还,根据借款人的收入增长曲线,而为借款人量身定做的还款方式。并根据贷款人未来的收支情况,将整个贷款本金按比例分成若干偿还阶段,使贷款人的月供随着收入的变动而变动。

特点:最主要的就是还款方式的自选自定,购房者可以根据自己各时期的职业状况、收入估算、理财计划等来确定还贷的阶段、金额,这样可以减少购房者在收入波动时的还贷压力。

适应人群:一般情况下,其收入的稳定性及成长性至关重要,要求其从事的职业或行业以律师、会计师、评估师、金融保险、医生、教师等主要以中青年人为主,除了收入有较好的成长性外,要求其所购房房屋为住宅。

6.循环贷:借款人将按揭房抵押给银行而获得一个贷款额度,在对顶的时间和额度内可以粉刺提宽,循环使用。

优点:贷款额度高,使用年限长。“循环贷”的实质就是抵押贷款。比如,某人有一套价值50万元的住房,通过抵押登记后,可以获得最高八成即40万元的银行授信,该客户可随时取出使用这笔钱,最长使用期限为30年,这相当于将不动产变为流动金库。

缺点:用途较为局限。市民要想获得授信,炒股买期货肯定不行。

提醒:根据额度确定方式的不同,“循环贷”可分为自主额度和综合额度两种。前者,想要获得较高的额度应特别注意要采用提前还款、递减还款或双周供的方式。因为,自主额度是以按月等额本息还款法计算的剩余本金作为客户的循环授信额度,只要客户所选择的还款方法使本金摊还的速度比等额月供快,两者之间的差额就可供客户使用。

除上述房贷产品之外,各家银行在还款方式上也大做文章,除大家常见的等额本金还款方式和等额本息还款方式,还陆续推出了如双周供、季度供等:

等额本息 等额本息还款方式是指,还款期内每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息),但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。因其还款初期占用银行资金较多,还款总利息较相同期限的等额本金相比较高。

适应人群:收入稳定者(公务员、教师)有固定工作者。

等额本金 等额本金还款方式是一种计算非常简便,实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金,并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。

适应人群:适合当前收入较高,日后收入可能减少的人群。

双周供指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次,每次还款额为原来月供的一半。双周供还款心理压力小、还款的频率多,每次还款的金额较少,投资者所承担的心理压力较小。

适应人群:除每月工资收入外还有其他稳定的收入来源,还款能力较强的消费人群

宽限还款法 

宽限期还款法是在等额本金还款法的基础上衍生出的一种还款方式。它的特点是:根据与开发商签订的"预售协议"银行允许客户在入住前只归还贷款额本期利息,入住后再开始归还本金,还款方式与等额本金还款法相同。这种还款方式的优点是减轻了支付首期款后的还款压力,同时具备等额本金还款法的特色。

不同的还款方式,适合不同的借款人群,借款者为此支付的利息也不同,所以一定要根据自身的收入水平和实际情况慎重选择。

例如:张先生购买一套面积为80平米的商品房,总价60万,张先生可支付首付25万,其余35万需贷款支付,贷款期限20年。

在加息以前,如果选择等额本息的还款方式,月均还款约2457元,20年共需还款约589764元。其中包含利息约239764元。

在加息以后,如果张先生所购买的是其第一套住房,加息后一般银行会按基准利率下幅15%(即优惠利率)给客户贷款。那么在加息前后利率只相差0.063,对张先生的实际影响并不大。但是如果张先生之前已经购买过一套或多套住房,在贷款时银行一般会严格执行调整后的基准利率6.84%,如果还是选择等额本息的还款方式,月均还款约2680元,20年张先生共需还款约643200元,其中包含利息约293200元。

但如果此时,张先生选择等额本金的还款方式,首月需还款约3520元, 20年共需还款约593920元,其中包含利息243920元,可见,加息后选择等额本金的还款方式可以帮张先生在原有的基础上节省利息约49280 元。

当然在变更贷款方案时要多方面考虑,具体情况具体分析,切忌盲目行事,否则不但不能达到预期目的,反而会增加自身还贷压力,沦入“房奴”。针对张先生的案里例如果张先生的月收入能达到7000 元左右,那么他可以考虑等额本金的还款方式来节省利息(银行规定月收入不得低于月供的2倍),但是伟嘉安捷建议各位房贷者,最为合理的收入使用分配应该是:收入的30%-40%用于生活支出,其中有10%可用于投资或保险;30%用于月供;剩下的20%用于储蓄。

也就是说对于借款者而言,最合理的分配应该是月供比例占月收入的30%,最多不能超过50%,这样的比例划分可以在维持原有优质生活水平的前提下轻松贷款,达到理财目的。

此次央行上调商贷利率,同时表示公积金贷款利率不变,这一规定更加突现出公积金贷款的利率优势,于是越来越多的房贷者将眼光投向公积金贷款。

以张先生为例,如果他已连续缴存公积金12个,其他条件也符合公积金贷款的申请要求,且通过推算得出他可以通过公积金贷款35万元,那么20年张先生共需还款535500元,其中包含利息约185500元,无论是在加息前还是加息后都比商贷节省利息。公积金贷款作为一种政策性贷款,在许多方面与商贷相比都有其特殊有势,在宏观调控的大背景下,对于急于解决住房问题的自住型借款者而言,无疑是一个明智的选择。

通过上述分析不难看出,根据自身情况选择一个合理的贷款方案,对于房贷者至关重要,这将直接影响到最终的利息支出,政府为了进一步加大宏观调控的力度,已经在两年来连续4次加息,并且不排除继续加息的可能。在这样一个加息大潮中,房贷者需要保持一个冷静的头脑,戒骄戒躁,用理财的思路指导自己,选择合理的贷款方案,轻松应对加息。
 
 
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